作为澳大利亚房地产行业的标杆企业，Mirvac集团自1972年成立以来，始终站在城市化进程与地产创新的前沿。从悉尼哈罗德公园溜马场的华丽转身，到墨尔本Green Square Town Centre的城市改造，从高端住宅Pinnacle的临水典范，到净零能耗住宅的可持续探索，Mirvac的发展历程既是澳大利亚地产行业的缩影，也是全球城市化进程的生动注脚。

一、公司概况与核心业务

Mirvac集团成立于1972年，总部位于悉尼，是澳大利亚最大的房地产集团之一，上市资产规模达278亿澳元，员工总数1684人。其业务涵盖房地产开发、基金管理和资本运作三大板块，开发项目遍布澳大利亚主要城市，累计获得600余项设计与建筑大奖，30%的一手房买家为Mirvac老顾客，品牌忠诚度行业领先。

开发业务：以总体规划社区为核心，开发住宅、商业、工业及混合用途项目，代表项目包括悉尼South Eveleigh的The Foundry（澳大利亚第二大的商业建筑）、墨尔本Waverley Park别墅社区、悉尼Pinnacle临水住宅等。

基金业务：管理Mirvac Real Estate Investment Trust（MREIT）等基金，持有悉尼和墨尔本11处优质资产，2025年6月成功募集3.5亿澳元旗舰批发办公室基金。

资本运作：通过并购、合作开发等方式拓展业务，2025年5月与好莱客达成全澳洲合作框架协议，将在woodlea项目中提供衣柜、橱柜等产品。

二、黄金时代：城市改造与高端住宅典范

2010年代是Mirvac的黄金发展期，其在城市更新与高端住宅领域的表现尤为突出。

城市改造标杆

悉尼South Eveleigh：2021年完工的The Foundry项目，占地55,000平方米，是澳大利亚第二大的商业建筑，设计中庭面积近9,000平方米，目标获得6星绿色之星评级，成为悉尼新的地标性建筑。

墨尔本Green Square Town Centre：与新州土地和房地产开发组织Landcom合作，打造包含商业、住宅、公园的综合社区，2020年推出的Portman on the Park豪华公寓项目，是澳大利亚首个申请WELLv2认证的住宅建筑。

高端住宅典范

Pinnacle：位于悉尼Rhodes区，三面环水，配备开放式厨房、欧洲进口不锈钢厨具、逆循环管道空调等高端设施，以"360度全景住宅"为卖点，成为悉尼临水住宅的标杆。

Waverley Park：墨尔本东南区最大的高档别墅社区，每户配备独立花园、四通八达的莫纳什高速公路、大型购物中心及重点学校，30%的买家为老顾客。

三、转型挑战：成本飙升与行业寒冬

2020年新冠疫情后，Mirvac面临前所未有的挑战，从公寓开发转向总体规划社区的战略调整未能完全规避风险。

成本压力与利润下滑

建筑成本飙升：过去四年，澳大利亚新房建设成本上涨近40%，材料和劳动力成本激增，分包商破产率上升，导致项目延期和延误成本增加。

利润率腰斩：2024财年，Mirvac住宅项目利润率降至10%，仅为正常水平（18%-22%）的一半，营业利润下降13%，净亏损达8.05亿澳元。

资产贬值与战略调整

商业地产缩水：商业房地产投资组合贬值11亿澳元，主要影响办公楼资产，导致2024财年法定亏损扩大。

业务重心转移：减少对办公物业的敞口，增加对工业和住宅部门的投入，2021年上半年将重心从公寓开发转向总体规划社区，但部分项目仍因成本问题陷入困境。

四、可持续发展与行业趋势

面对挑战，Mirvac积极拥抱绿色转型，探索可持续发展路径。

净零能耗住宅

2019年启动净零能耗住宅项目，第一阶段50套住宅于2023年1月完成，通过太阳能光伏、电池储能等技术实现能源自给，市场反馈积极。

分析能源数据，优化设计，推动行业向低成本、高能效的可持续住宅转型。

行业趋势与启示

成本管控：需建立更灵活的成本管理体系，应对材料和劳动力价格波动。

政策支持：呼吁政府通过降息、税收优惠等措施刺激房屋供给，缓解首次购房者压力。

技术赋能：利用BIM、智能建造等技术提升效率，降低对传统分包商的依赖。

五、未来展望：在变革中寻找新机遇

Mirvac的困境折射出澳大利亚地产行业的整体挑战，但也孕育着转型机遇。

市场机遇

郊区与乡镇需求：居家办公趋势推动对郊区和乡镇住宅的需求，Mirvac在墨尔本、布里斯班等地的项目有望受益。

工业地产潜力：电商与自动化趋势下，工业地产需求持续增长，Mirvac在悉尼Auburn的Switchyard物流中心项目前景看好。

战略建议

轻资产运营：通过基金管理和资产证券化降低重资产风险。

国际合作：深化与好莱客等国际品牌的合作，拓展海外市场。

社区营造：打造更智能、更绿色的社区，提升居民生活品质与资产价值。

结语：从地标到标杆的蜕变之路

Mirvac的故事，是澳大利亚地产行业从野蛮生长到理性发展的缩影。从打造地标建筑到探索可持续社区，从黄金时代到转型阵痛，Mirvac始终在变革中寻找平衡。未来，唯有以创新为帆、以责任为舵，才能在波涛汹涌的市场中行稳致远。

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