‌一、澳洲491签证概述‌

澳洲491签证（Skilled Work Regional Visa）是一种为期五年的临时居留签证，旨在吸引技术人才到偏远地区工作和生活。申请者需满足职业评估、EOI打分、州担保等条件，并承诺在指定偏远地区居住至少三年。该签证持有者在满足居住和收入要求后，可申请转为191永久居民签证。

‌二、2025年房产新规对临时签证持有者的影响‌

自2025年4月1日起，澳洲政府实施新规，明确限制外国买家（包括临时签证持有者及外资企业）购买现房。根据政策，临时签证持有者仅能购买新建住宅，且需符合自住要求。这一调整旨在缓解本地住房危机，优先保障澳洲居民购房需求。

‌三、491签证持有者的购房资格与限制

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‌购房资格‌

491签证持有者虽被归类为“海外买家”，但仍可在澳洲购买房产，但需满足以下条件：

‌房产类型限制‌：仅允许购买新建住宅（包括期房和全新现房），禁止购买二手房。

‌自住要求‌：所购房产必须用于自住，不得出租或空置。

‌地域限制‌

购房区域需与签证规定的偏远地区一致。例如，维州的Mornington Peninsula、新州的Wagga Wagga等均被划为可购房区域。

‌违规处罚‌

若违反自住规定或囤地未开发，将面临高额罚款甚至签证取消风险。

‌四、购房操作流程与注意事项

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‌区域选择与预算规划‌

优先选择基础设施完善、生活便利的偏远地区，如昆州的Southport或维州的Geelong。预算建议控制在70万至90万澳元之间，以平衡可负担性与竞争压力。

‌贷款申请‌

491签证持有者可向澳洲本地银行申请贷款，需提供稳定收入证明及签证有效期文件。部分银行可能要求更高首付比例（如30%）。

‌合同条款与交割‌

明确合同中的“空置交割”条款，确保房产交割时无租客占用。

通过Domain或Realestate等平台筛选房源，并与卖家协商价格（通常可尝试5%左右的议价空间）。

‌五、常见误区与解答

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‌误区一：491签证可购买二手房‌

2025年新规实施后，临时签证持有者仅限购买新建住宅。此前关于“允许购买二手房”的政策已不再适用。

‌误区二：购房后可出租部分房间‌

根据规定，房产必须完全用于自住，即使部分出租亦属违规。

‌误区三：偏远地区房产无投资价值‌

部分偏远地区因医疗、教育资源完善，长期增值潜力显著。例如Mornington Peninsula的房产在疫情期间价格涨幅远超市区。

‌六、未来政策展望与建议

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‌政策收紧趋势‌

澳洲政府表示，2027年3月后将评估是否延长或永久禁止外国买家购房。当前政策已释放明确信号：未来购房门槛可能进一步提高。

‌对购房者的建议‌

优先选择配套成熟的偏远地区，兼顾自住舒适度与资产保值。

密切关注政策动态，避免因规则变化导致经济损失。

与专业移民律师或房产中介合作，确保合规操作。

‌结语‌

澳洲491签证持有者虽面临购房限制，但通过合理规划仍能实现置业目标。关键在于理解政策边界、选择适宜区域，并严格遵守自住要求。在住房政策持续收紧的背景下，提前布局与合规操作将成为保障权益的核心策略。

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