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　　私营企业和英国大学建立学生公寓，出国留学，去往英国留学，英国大学和私营企业建立学生公寓合作已有多年历史，15年来，这种合作关系为英国打造了至少2.7万张新床位，以及1.65万个大学名下的床位在合作关系下转让给私营商。

　　大学与私营企业展开的合作交易中，仲量联行(JLL)代理的超过三分之一，估价的床位超过三分之二。

　　这种合作交易市场正在不断发展，至今已吸纳了24亿英镑的投资，十年来建立合作关系的私营商增长了2倍。

　　给予私营商的经营权有效期也增至50年左右，因为很多大学更倾向于长期期限所带来的丰厚资本收入。

　　1/5拥有学生公寓的大学建立了这种合作关系，目前还有更多的大学正在洽谈项目中。

　　基于大学需求不断扩大，未来五年市场还会持续增长。

　　目前，英国大学的100万张专用床位中，出租的床位占1/4，其中很多床位需要维护或更新，预计花费约50亿英镑。

　　未来五年，围绕学生公寓的一大主题就是学生的负担能力，大学和私营商将会关注学生公寓是否物有所值，考虑学生需求与负担能力之间的平衡。

　　因此，大学和私营商需要建立密切合作关系。

　　许多大学正在考虑学生公寓的未来发展路线，观点分成以下两派(表1)。

　　正是这种观点之间的对立性引发了大学和私营商之间合作关系的产生。

　　表2列举了投资学生公寓的典型方式。

　　列表还显示了按照不同的合作方式大学和私营商也将承担不同的成本、风险和收益。

　　DBFO方案的交易增长

　　本研究聚焦于设计、建设和运营(DBFO)方案交易。

　　不同的交易它们的基本架构如下：

　　*某学生公寓合伙人(studenthousingpartnerSHP)长期租用大学所有的土地。

　　*学生公寓方案SHP要和大学共同设计，SHP还要取得规划许可，筹措资金，建设、运营学生公寓和承担维修费用，收入由SHP持有。

　　*作为出租土地的回报，大学从SHP得到一份资本收入，这份收入由当时的租金水平、租金增长机制、建设成本、运营成本和投资者风险偏好等因素决定。

　　*方案中可能还包括建设非居住空间(例如学术或行政空间，学生活动中心等设施)，通常只是收取名义上的租金，因此也会影响大学的资金收入。

　　*SHP可能会对这部分设施实施柔性管理，或者分包给大学管理。

　　*除了要开发的土地，大学现有的学生公寓可能也会承包给私营商，进行翻新或改建。

　　*重要的是，在经营有效期结束后，学生公寓资产还将回归大学所有。

　　SHP将支付一笔偿债基金用于修复学生公寓，并在交还时，完成所有的维修工作。

　　这对大学来说具有很大吸引力，不仅不用卖出学生公寓的所有权，还能将学生公寓翻新一遍。

　　这也被称为“资产负债表移除”或“需求风险转移”交易，因为该类型交易机制减轻了大学长期负债的现状。

　　通常大学每年有权利提名自己想要的公寓数量(“柔性”提名协议)，然后仅负责运营提名的公寓，剩下的则由SHP负责运营和出租，所以一定要确保学生公寓的位置和质量在市场上具有吸引力。

　　租赁会计准则变化

　　由于租赁会计准则变化，大学正在重新考虑学生公寓的发展路线。

　　新租赁会计准则FRS102意味着过去用于减少资产负债表负债的措施--比如在运营或融资租赁，或者是长期(“硬性”)提名协议下持有学生公寓--现在可能没有用了。

　　受影响的还包括收入带(incomestrip)方案，通常被归类为融资租赁。

　　JLL认识到资产负债表问题对于大学融资和遵守英格兰高等教育基金管理委员会(HEFCE)相关要求的能力至关重要，努力发展完善收入带方案并立于前沿，该方案可以移除资产负债表负债，可能会逐渐成为DBFO的替代方案。

　　DBFO交易增长只是显示学生公寓市场投资增长的一个方面。

　　PBSA增长并不局限于英国：在我们2012年的一项研究《学生公寓：新的全球资产类别》中，我们把学生公寓视为一种新的资产类别，并解释它为什么能吸引投资者、开发商和私营商的广泛兴趣。

　　许多大学床位供不应求，而且大学生对更高质量的公寓有强劲需求。而且经济衰退时入学的学生人数增加，学生希望能够在学校里安全度过经济衰退期，并在进入社会前获得更高的资格证书。

　　DBFO交易增多只是英国PBSA市场广泛发展的一个方面。

　　表3显示英国现在PBSA床位超过50万--十年来增长80%。

　　表4显示了两种合作交易类型的更多细节。

　　大学

　　过去的十年里大学拥有的学生公寓总量保持相对稳定，但在这稳定的背后却隐藏着许多活动：大学一直以来在拆旧公寓，建新公寓，从私营商手里购买出租公寓，在DBFO合作关系中，约17500张床位转让给SHP。

　　DBFO和收入带

　　过去十年，DBFO交易下新增床位约23500张，直接出租部门的床位新增约177000张。

　　直接出租

　　信贷紧缩后期投资信心和需求增加，2010年至2013年直接出租部门的床位数量翻了一番。

　　这些年学生公寓被视为一种独立的资产类别，2015年英国学生公寓交易额为57亿英镑，创下了历史最高纪录。

　　全职学生

　　学生数量的增速不及床位数量增速，十年来学生数量只增长了18%。

　　这意味着2005年学生与床位的比值还是5.1，到2014年，这个比值就降到了约3.7。

　　收入带

　　在这种方案里，投资者(比如地主)提前为租户(比如大学)支付一笔本金额/最高赔偿额，承诺在长期租期内(通常是35-45年)支付指数化租金。

　　租期结束后，大学可以选择支付1英镑以获得资产的所有权，管理、运营和维修的责任还是大学承担--因此地主只是从资产中获得一部分收益作为早期融资开发的回报。

　　市场上机构投资者对养老金类型和指数化收入有非常强劲的投资需求。

　　近年来，价格和收益率与长期市场利率密切相关，市场制定了新的价格基准，收益率有所压缩。

　　另类投资部的主任MartinLeGrice说到：“收入带方案交易下的新建床位约5000张，第一次交易是在2011年，克拉珀姆帝国理工大学新建了566张床位，从那以后收入带方案就成为融资建设学生公寓的常用方案，至今已经吸引投资5亿英镑。”

　　合作伙伴

　　DBFO交易比较复杂，不仅需要对合作关系有法律和商业含义上的认知，还需要有设计、建设、融资和运营各个方面的专业知识，因此，DBFO市场的进入门槛很高，市场参与者也少，若按照同等市场规模，与直接出租市场相比，直接出租市场的参与者数量可以是DBFO的十倍。

　　表5显示目前约有4000张DBFO床位正在建设中。

　　UniversityPartnershipsProgramme(UPP)是DBFO市场的先驱，多年来不断扩大其市场份额，2016年，英国所有DBFO床位中，UPP占据65%。

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